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기업이 직면할 수 있는 임대차 문제

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“조물주 위에 건물주”라는 말 들어보셨죠? 그만큼 임대 과정에서 우여곡절이 많다는 이야기인데요. 사정이 이렇다 보니 사옥 매입에 대해 고민하는 CEO 분들도 많이 늘어나고, 또 사무실 임대를 주 사업으로 내세운 기업들도 늘고 있는데요. 오늘은 상가임대차 보호법을 중심으로 기업이 직면할 수 있는 임대차 문제를 살펴보는 포스팅을 작성해보겠습니다.

 

먼저 좀 더 쉬운 법률 이해를 위해한 사례를 하나 소개해 드리겠습니다. 사건의 주인공인 A기업은, 이곳저곳 이사 다니는 것을 청산하기 위해 건물주 B 씨에게 사무실로 사용할 건물을 매입했습니다. 그런데 기존 건물주 B와 계약한 임차인 C 씨가 자동 계약 연장을 요구하는 상황이라 정작 매입한 건물로 사무실 이전을 하지 못할 처지에 놓였는데요.

 

사실 건물을 매입할 때 가장 깔끔한 방법은, 건물주가 변경되는 과정에서 건물을 파는 사람, 사는 사람, 그리고 그 시점에 세를 살고 있는 임차인까지 모두 모인 만남이 한 번쯤은 필요합니다. 그래야 그 자리에서 기존 임차인의 권리 의무를 그대로 새로운 건물주가 넘겨받는 것에 대한 합의, 혹은 변경할 내용을 반영한 새로운 계약을 작성할 수 있으니 말이죠. 이런 만남을 추천드리는 이유는, 새로운 합의가 없었을 경우 바뀐 건물주에게 기존 건물주와 맺은 임차인의 권리를 주장할 수 있을지에 대한 문제가 불거지기 때문인데요.

 

매매한 건물에 입주가 불가하게 된 A사의 사안을 해결하기 위해 먼저 과거 건물주 B 씨와 임차인 C 씨의 계약 관계를 먼저 살펴보았습니다. 두 사람은 2016년 3월 25일부터 2019년 3월 24일까지 3년짜리 임대차 계약을 체결한 상태였습니다. 그리고, 계약과 더불어 법원을 통해 2016년 9월 29일 자로 임대 공간 원상회복과 목적물 반환 관련 제소전화해 절차까지 진행했는데요. 여기서 언급된 제소전화해란, 임대차 계약에 관한 공증을 법원을 통해서 받는 것이라 이해하시면 쉽습니다. 임대인 입장에서 제소전 화해를 진행해두면 계약 종료 후 목적물 반환과 원상회복을 위해 시간과 돈을 들여 소송을 하는 번거로움이 줄어드는 장점이 있죠. 앞서 이야기드린 과거 건물주 B와, 임대인 C의 계약에서 우리가 눈여겨봐야 할 것은 2가지입니다. 계약 기간과, 제소전화해인데요. 먼저 계약 기간부터 살펴보면 C사는 2019년 3월 24일이 계약 만료 기간입니다. 상가임대차법에 따르면, 계약기간이 만료되기 1개월 전까지는 계약기간의 연장 혹은 종료에 관한 쌍방의 의사표시가 필요합니다. 즉 이 사건의 관건은 C사가 계약 연장을 건물주 B에게 전달했는지의 여부인데요.

 

사실관계를 알아본 결과 C에게 계약 연장 요청을 받은 적 없다던 건물주 B의 주장과 달리, 임차인 C가 계약 만료 2개월 전인 2019년 1월 24일경 계약갱신을 요구하는 내용증명을 보냈던 것으로 밝혀졌습니다. 그렇다면 A사는 자신이 아닌, 건물주 B에게 갱신 요구를 받아들여야 할까요? 갱신 요구를 거절할 방법은 없는 것일까요? 이 문제를 해결하기 위해서는 C의 갱신 요구가 적법한가에 대한 판단이 필요한데요, 먼저 C사가 보낸 내용증명이 도달한 시기는 계약 만료 1개월 이전인 2019년 2월 24일보다 한 달이나 앞서 있기 때문에 갱신 요구 의사표시는 적법했다 판단됩니다. 그리고 이 경우 갱신 요구 기간 외에 하나 더 체크해봐야 할 것은 법에서 정한 갱신 거부 사유가 존재하는지의 여부입니다. 상가임대차 보호법에 따르면 임차인이 월세를 석 달 이상 연체하는 등을 갱신 거부 사유로 규정하고 있는데요. 만약 거부사유가 있다면, 갱신을 거부할 수 있고 사유가 존재하지 않는 다면, 임차인의 계약갱신요구권을 10년까지 인정해 주기로 한 2018. 10. 16. 자 개정 상가임대차법에 따라야 합니다. 그렇게 되면 A사는 임차인 C에게 최초 계약 3년을 제외한 최대 7년 더 보장해 줘야 하는데요. 앞 서 이야기드린 것처럼 건물을 매입할 시점에 건물을 파는 사람, 사는 사람, 그리고 그 시점에 세를 살고 있는 임차인이 단 한 번의 만남을 진행했더라면 이 같은 일은 없었겠지요.

 

상가임대차 법 외에도 A사처럼 새롭게 부동산을 매입하는 법인의 경우, 알아두면 도움이 될 세법적인 고려사항도 있는데요. 부동산 매입 후 자산으로 편입된 부동산에 대해 감가상각 처리를 해서 법인세를 절감받으실 수가 있는 방법이 있습니다. 그러나 이 경우엔 꼭 사전에 미리 부동산 보유기간에 관한 계획 수립을 권해 드리는데요. 왜냐하면, 보유 중인 부동산을 매각하는 경우 양도세가 발생하게 되는데, 감가상각처리를 해서 법인세를 절감받으실 경우 매각 과정에서 양도세 부담이 늘어나는 문제가 있을 수 있기 때문입니다. 경우에 따라서는 보유 부동산에 대한 감가상각을 진행하지 않는 것이 유리할 수도 있으니 내부적으로 보유에 관한 계획을 미리 수립하신 다음 세법적인 조치를 강구하시는 것이 바람직합니다. 임대차 법 중 계약갱신요구권에 관해 알아보았는데요. 경기 하강국면에서 부동산 매입을 진행하는 기업의 경우 상가 임대차법과 관련 세법 등에 대한 다양한 법적인 검토를 놓치지 않으시길 추천드립니다. 읽어주셔서 감사합니다.

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